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L’actualité fiscale de ces dernières années a mis en avant la réduction d’impôt du dispositif « Censi-Bouvard » dans la panoplie des niches fiscales préférées des contribuables français. Or, les aménagements prévus par la loi de finances pour 2012 remettent au goût du jour un choix que nombre d’investisseurs avaient perdu de vue.

En effet, lorsque ces derniers réalisent un investissement dans l’immobilier meublé en qualité de loueurs non professionnels (LMNP), ils peuvent, à leur convenance, choisir entre le LMNP avec réduction d’impôt (dispositif Censi-Bouvard) et le LMNP avec amortissements (LMNP dit « classique » ).

LMNP AVEC REDUCTION D’IMPÔT

Pour les investissements réalisés en 2012, la réduction d’impôt est égale à 11% du prix d’acquisition du bien, retenu dans la limite annuelle de 300 000 euros.

L’avantage fiscal est réparti sur 9 années, à raison d’1/9ème de son montant chaque année ; le montant maximal de la réduction d’impôt s’élève donc à 33 000 euros, soit 3 666 euros par an pendant 9 ans.

En contrepartie de cette réduction d’impôt, l’amortissement du bien ne peut être pratiqué que sur la seule fraction du prix d’acquisition excédant le montant retenu pour le calcul de la réduction d’impôt.

LMNP CLASSIQUE

Dans le cadre du régime du LMNP classique, l’investisseur ne bénéficie pas de la réduction d’impôt mais il peut amortir le prix d’acquisition du bien, du mobilier et de l’équipement, et ce dès le 1er euro.

En considérant par exemple l’acquisition d’un bien Villas Edeniales, la règle comptable de l’amortissement permet de « défiscaliser » les revenus locatifs à concurrence de :

• 2,50% par an du montant de l’immobilier pendant 40 ans
• 10% par an du montant du mobilier et de l’équipement pendant 10 ans.

Ainsi, en cas d’acquisition d’un bien Villas Edeniales au comptant, l’investisseur pourra neutraliser la fiscalité de plus de 60% des loyers bruts perçus au terme d’une période de 18 ans.

En cas d’acquisition à crédit, le LMNP classique est la solution idéale, grâce à une règle fiscale spécifique, pour se constituer une source de revenus défiscalisés sur le long terme. En effet, si les amortissements constituent bien des charges déductibles du bénéfice imposable, ils ne peuvent pas créer de déficit fiscal. Or, les intérêts d’emprunt, ajoutés aux autres charges, créent déjà un déficit, lui-même déductible des bénéfices issus de l’activité LMNP des dix années suivantes. Les amortissements non déduits seront donc mis en réserve, « stockés », jusqu’à ce que l’activité redevienne bénéficiaire. Ils pourront alors être déduits des futurs bénéfices et neutraliser ces derniers jusqu’à apurement complet, constituant ainsi une réserve d’amortissements fiscaux reportable sans limitation de durée.

Nota bene : la faculté d’amortissement n’est pas considéreé comme une niche fiscale et n’est donc pas soumise aux dispositifs de plafonnements des niches fiscales, ce qui, dans le contexte actuel, représente un avantage certain. De plus, en cas de revente du bien, le nouvel acquéreur peut à son tour bénéficier de ce même régime d’amortissement.

COMPARAISON LMNP AVEC REDUCTION D’IMPÔT / LMNP CLASSIQUE

La question se pose de savoir s’il est préférable de choisir la réduction d’impôt ou l’amortissement.

Schématiquement, si l’investisseur s’inscrit dans une démarche de défiscalisation à court et moyen terme, le LMNP avec réduction d’impôt pourra l’intéresser. En revanche, s’il recherche un complément de revenus pas ou peu fiscalisés sur le long terme, le LMNP classique correspondra mieux à son objectif.

Nous avons fait un comparatif sur un bien acquis 250 000 euros H.T. en fonction des tranches marginales d’imposition (TMI) de l’investisseur, soit 5,5%, 14%, 30% et 41%. Il convient également de tenir compte des prélèvements sociaux (taux global actuel de 13,5%) sur le montant des revenus nets locatifs.

Si l’investisseur choisit la réduction d’impôt, celle-ci s’élèvera à 27 500 euros sur 9 ans, soit 3 055 euros par an.

Dans le cadre du LMNP classique, l’investisseur pourra déduire de ses recettes locatives, donc de son bénéfice imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, l’amortissement du bien à concurrence de 6 250 euros/an. (250 000 euros x 2,5%).

Sur 9 ans, c’est le LMNP avec réduction d’impôt qui se révèle le plus attractif toutes TMI confondues, à l’exception de celle à 41%.

En revanche, sur 18 ans, compte tenu de l’économie d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux résultant de l’imputation des amortissements, c’est le LMNP classique qui est le plus avantageux pour toutes les TMI, sauf celle à 5,5%.

Seuls les investisseurs imposés à 5,5% ont intérêt à opter systématiquement pour le LMNP avec réduction d’impôt au détriment du LMNP classique, et ce quelle que soit la durée de détention du bien.

Si l’investisseur prévoit de conserver le bien pendant au moins 15 ans, il a presque toujours intérêt à choisir le LMNP classique.

Quant aux investisseurs non-résidents, le LMNP classique est le seul dispositif qui leur soit applicable, la réduction d’impôt étant réservée aux résidents fiscaux français.

Pour conclure, il convient également de souligner que le LMNP, avec réduction d’impôt ou avec amortissements, permet à l’investisseur de récupérer la TVA à 19,6% qui grève le prix d’acquisition du bien, ce qui a pour conséquence de réduire le montant à financer et le coût final de l’achat.

Enfin, pour optimiser au maximum l’opération, il peut être utilement conseillé de coupler un investissement LMNP avec réduction d’impôt avec un investissement en LMNP classique, qui permettra de défiscaliser les revenus du premier.