Ingénierie et stratégie patrimoniale - gestion privée - gestion de fortune - GROUPE ÉLYSÉE-VENDÔME

L’acquisition d’un bien immobilier recèle de nombreux risques bien connus des investisseurs : recherche de locataires solvables, vacances locatives, loyers impayés, dégradations, coût des travaux d’entretien, respect de normes techniques de plus en plus nombreuses.

A cela s’ajoute des prélèvements fiscaux largement confiscatoires tels que l’impôt sur le revenu, les contributions sociales, les taxes foncières dont le poids s’accroît d’année en année, l’impôt sur la plus-value sans oublier l’ISF.

En outre, malgré la baisse récente du marché immobilier, les prix de nombreux biens restent encore à des niveaux élevés, ce qui réduit le rendement espéré ainsi que les perspectives de plus-values.

Face à ce constat, il existe une solution particulièrement attractive aujourd’hui qui permet :

• de conserver les attraits de l’investissement immobilier
• de supprimer les charges et les risques locatifs
• et de limiter très significativement la pression fiscale.

1. Présentation de la solution

L’investisseur acquiert, pour un prix décoté, la nue-propriété d’un logement assorti d’un usufruit temporaire dont la durée varie de 15 à 20 ans.

L’usufruitier est un bailleur social qui, pendant la durée de l’usufruit, perçoit les loyers et assure l’exploitation et l’entretien de l’immeuble. A l’extinction de l’usufruit temporaire, l’investisseur devient - sans impôt à payer, sans aucune formalité ni complément de prix à verser - pleinement propriétaire : il peut alors choisir de louer son bien, de l’occuper ou de le vendre.

2. Des avantages d’ordre patrimonial

La possibilité d’acquérir le bien à un prix largement inférieur à sa valeur totale constitue le premier intérêt de l’achat en nue-propriété. En effet, le prix d’acquisition de cette dernière est calculé à partir de la valeur du bien en pleine propriété de laquelle est déduit le montant des loyers que percevra le bailleur social pendant la durée de l’usufruit temporaire. En définitive, l’investisseur ne paye en moyenne son bien que 45% à 60% de sa valeur en pleine propriété. Accessoirement, cela réduit aussi les frais d’acquisition qui sont calculés sur le prix d’achat et non sur la valeur en pleine propriété.

Autre avantage, l’usufruitier, qui est un bailleur professionnel, s’engage vis-à-vis des investisseurs nus-propriétaires à assurer la maintenance permanente des biens et à restituer ceux-ci au terme de l’usufruit après remise en état selon un cahier des charges intégré dans l’acte notarié d’acquisition. Durant toute la durée de l’usufruit, les charges de copropriété, les travaux et la taxe foncière sont assumées par l’usufruitier.

Troisième avantage, ce schéma offre une perspective de plus-value optimisée, puisqu’elle sera à terme constituée de la valeur de l’usufruit, récupérée gratuitement et de la revalorisation intrinsèque du bien sur toute la durée de l’usufruit.

3. Des conséquences fiscales particulièrement favorables

Dans le cadre d’un financement à crédit, amortissable ou in fine, l’opération va générer un déficit foncier imputable sur les revenus fonciers préexistants, procurant ainsi une économie d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux pouvant atteindre 49,78%. A noter que l’imputation des intérêts d’emprunt sur les autres revenus fonciers a été confirmée par l’article 82 de la loi de finances rectificative pour 2008.

Au regard de l’ISF, les investisseurs sont doublement gagnants :

• d’une part, le bien est exclu de leur base taxable en application de l’article 885 G du code général des impôts ;
• d’autre part, le passif constitué par le capital restant dû vient réduire la valeur de leur patrimoine global assujetti à l’ISF (Cour de cassation, arrêt n°08-14-165 du 31 mars 2009).

En troisième et dernier lieu, lorsque l’usufruit s’éteint 15 ans après l’acquisition, les investisseurs nus-propriétaires sont exonérés d’impôt sur la plus-value immobilière en cas de revente du bien.

L’avis d’ELYSEE VENDÔME : l’investissement en nue-propriété s’adresse prioritairement aux investisseurs fortement imposés à l’impôt sur le revenu disposant de revenus fonciers préexistants, si possible assujettis à l’ISF et privilégiant la capitalisation dans l’optique, notamment, d’améliorer leurs revenus au moment de leur départ à la retraite.

Comme pour toute acquisition immobilière, le choix de l’emplacement du bien et de ses qualités intrinsèques restent bien entendu des critères essentiels. N’hésitez pas à consulter nos spécialistes, qui vous proposeront des opérations montées par des opérateurs solides et expérimentés, offrant le maximum de sécurité juridique et fiscale.