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Depuis quelques mois, les " niches fiscales " sont sur la sellette, notamment celles qui permettent aux contribuables de réduire leur impôt sur le revenu sans être soumis à aucun plafonnement.
Ces régimes fiscaux de faveur, qui rappelons-le s'inscrivent dans la réalisation d'objectifs économiques, ne devraient pas être remis en cause dans leur principe, mais feraient l'objet d'aménagements législatifs gommant leurs effets jugés " inéquitables ".
Trois types de niches fiscales non plafonnées ont été identifiés :
- Le régime des aides fiscales à l'investissement outre-mer
- Les mesures en faveur de la restauration du patrimoine
- Le régime des loueurs en meublé professionnels
Face à cette situation, une double question se pose : quelles sont les évolutions attendues et comment mettre à profit les dernières opportunités d'investissement avant le 31 décembre 2008.
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1- EVOLUTIONS ATTENDUES
a- L'avantage fiscal accordé au titre des investissements outre-mer - il s'agit essentiellement de ceux réalisés par l'intermédiaire d'une entreprise dans les secteurs productifs (loi dite " Girardin Industrielle ") - ne devrait pas excéder annuellement 40 000 euros ou 15% du revenu imposable du foyer fiscal si ce second montant est plus élevé.
b- Concernant le " dispositif Malraux " favorisant les travaux de rénovation dans les secteurs sauvegardés, un plafond de dépenses de 140 000 euros par an serait instauré.
c- S'agissant de l'accès au statut de loueur en meublé professionnel, il serait accordé à la double condition de percevoir plus de 23 000 euros de recettes par an et que cette activité procure au moins 50% du revenu global de l'investisseur.
En outre, l'ensemble des niches fiscales ferait l'objet d'un plafonnement global. La limite annuelle serait double : en valeur absolue (un plafond de 50 000 euros est envisagé) ou en pourcentage du revenu (10 000 euros + 15% du revenu imposable). Soulignons que ce mécanisme de plafonnement global devrait être suffisamment lisible pour ne pas encourir les foudres du Conseil constitutionnel qui, en 2005, avait déjà censuré une mesure similaire au motif que sa mise en œuvre était d'une trop grande complexité.
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2- OPPORTUNITES D'INVESTISSEMENT AVANT LE 31 DECEMBRE 2008
Toutes ces mesures de limitation ou de plafonnement devraient être incluses dans la loi de finances pour 2009.
Bien entendu, ce projet ne préjuge en rien de la teneur finale des modifications actuellement envisagées par Bercy ; à cet égard, les débats qui vont s'engager au Parlement durant les deux prochains mois ne devraient pas manquer d'apporter des inflexions à ces dernières.
Un point semble néanmoins acquis : les nouvelles mesures ne s'appliqueront qu'à compter des revenus perçus en 2009. Il s'ensuit que les investisseurs qui souhaitent bénéficier de ces niches fiscales sans limitation auront éminemment intérêt à finaliser leurs opérations avant le 31 décembre 2008.
Cet intérêt sera particulièrement vif pour deux dispositifs.
Tout d'abord, l'année 2008 est la dernière année où les contribuables pourront utiliser le dispositif prévu par la loi Girardin Industrielle pour " effacer " la totalité de leur impôt sur le revenu et ce sans limitation de montant. Du point de vue des investisseurs bénéficiant de cette réduction d'impôt, l'avantage retiré de cette opération, en l'absence de plafonnement, peut être à l'evidence très important.
Par ailleurs, la réalisation, avant le 31 décembre 2008, d'un investissement conférant le statut de loueur en meublé professionnel, permettra aux investisseurs d'imputer leur déficit sur leurs autres revenus, et ce sans limitation de montant. Il convient de souligner que parmi les loueurs en meublé professionnels déclarant un déficit, un tiers de ceux-ci annule totalement leur impôt sur le revenu (cf. rapport d'avril 2008 sur l'évaluation des niches fiscales établi par le ministère des Finances).
Outre l'imputation des déficits, rappelons également que le statut de LMP permet :
- Une exonération des plus-values en cas de revente, via le régime des petites entreprises ;
- Une optimisation de la transmission du bien, par le biais du démembrement de propriété et par le bénéfice du paiement différé et fractionné des droits de mutation ;
- La possibilité de bénéficier, moyennant un coût limité dans la période où l'activité des déficitaire, d'une couverture sociale ;
- De bénéficier, grâce au mécanisme des amortissements reportables sans limitation de durée ni de montant, de revenus non fiscalisés pendant une période de 20 à 30 ans, ce qui est souvent l'objectif recherché par l'investisseur au moment de la retraite
Les Conseils-experts du Cabinet ELYSEE-VENDOME sont en mesure de vous apporter des solutions personnalisées en cette fin d'année 2008, avant que ne disparaissent ces deux niches fiscales dans leur format actuel.
Pour les opérations L.M.P., il convient de prendre votre décision d'urgence afin de mettre en place votre financement (plus difficile qu'hier à négocier et à mettre en place… !), réaliser les formalités juridiques (généralement, constitution d'une SARL familiale), médicales (pour l'assurance décès)… en vue de signer les actes sur le mois de décembre impérativement.
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