Il peut être tentant, moyennant un loyer très modique, de louer à un parent (descendant, ascendant) ou à un ami un bien dont on est propriétaire. Outre le fait de rendre service à ce parent ou à cet ami, nombre de bailleurs sont persuadés que cette « astuce » permet de déduire les charges relatives à ce bien et de constater un déficit foncier imputable, soit sur les autres revenus fonciers, soit sur le revenu global (à concurrence de 10 700 euros).

Or, il n’en est rien. Même si le fisc n’a aucune raison de douter de la sincérité des contribuables/bailleurs, il peut parfaitement, sous le contrôle du juge de l’impôt, rectifier le revenu déclaré en MAJORANT le prix du loyer du montant de la libéralité que le bailleur a consentie à son locataire.

De la jurisprudence ayant donné raison à l’administration fiscale en la matière, il ressort que deux conditions cumulatives doivent être satisfaites :

• le prix de la location doit être nettement inférieur à la valeur locative normale du bien loué ;
• le bailleur n’est pas en mesure d’établir que des circonstances indépendantes de sa volonté font obstacle à la location du bien à son prix normal.

Le fait que le loyer réclamé soit inférieur à ceux habituellement pratiqués ne justifie pas un redressement fiscal ; à cet égard, ce dernier ne sera fondé que si le fisc apporte la preuve que le loyer perçu est très nettement inférieur à la valeur locative réelle du bien. Pour ce faire, l’administration fiscale procédera par comparaison avec les revenus de biens similaires, situés dans la même zone géographique, ou encore, si cette comparaison est impossible, par référence à la valeur locative cadastrale du bien servant à l’établissement de la taxe foncière.

Bien que la notion de loyer « nettement inférieur » à la valeur locative normale soit subjective, quatre décisions de justice permettent néanmoins de mieux la cerner.

Dans un arrêt du 26 mai 1976, le Conseil d’Etat a estimé, alors que le loyer était de 1 200 francs, que la valeur locative normale du logement devait être fixée à 3 420 francs, montant conforme au résultat de la dernière révision générale des évaluations des valeurs locatives des propriétés bâties au 1er janvier 1970.

Dans un autre arrêt du 13 février 1980, le même Conseil d’Etat a donné raison au fisc dans une situation où un père avant donné un logement en location à sa fille, selon un bail régulier, moyennant un loyer s’élevant à 10% de la valeur locative normale.

Dans autre une affaire, le PDG d’une SA louait à cette dernière des locaux moyennant un loyer mensuel de 2 000 francs ; là-encore, le Conseil d’Etat a validé le redressement fiscal dans la mesure où le montant normal de ce loyer aurait dû être fixé à 12 000 francs.

Enfin, plus récemment, le Tribunal administratif de Nantes a jugé notoirement insuffisant le prix d’un loyer dont il n’était pas contesté qu’il était inférieur de plus de 60% au prix demandé durant la même période pour des appartements de même type situés dans le même immeuble.

Pour conclure, il importe de souligner que lorsque l’administration fiscale procède, selon la procédure normale, à des redressements refusés par le contribuable, elle doit en tout état de cause apporter la preuve que les loyers réclamés sont très inférieurs à ceux qui auraient dû être pratiqués ; en pratique, cela ne sera pas toujours chose aisée pour elle.