Ingénierie et stratégie patrimoniale - gestion privée - gestion de fortune - GROUPE ÉLYSÉE-VENDÔME

Avec une réduction d’impôt pouvant atteindre 8 333 euros pendant 9 ans, le dispositif Scellier, plébiscité par les investisseurs en 2009, est incontestablement le dispositif le plus performant dans le monde de la défiscalisation immobilière des 25 dernières années.

Mais acheter n’importe quel bien pour bénéficier de l’avantage fiscal serait une lourde erreur. Trop d’investisseurs en immobilier défiscalisant ont réalisé de mauvaises opérations, en ne se préoccupant pas suffisamment de l’emplacement du bien qu’ils avaient acheté, ni de la qualité de sa construction, et encore moins de la question de savoir si une fois achevés, ces biens seraient à même de séduire des locataires.

Il est toutefois possible de minorer voire de supprimer les risques d’un investissement en direct en souscrivant des parts de SCPI Scellier. Les avantages d’une telle solution par rapport à l’investissement en direct sont en effet considérables.

1.Comme pour les SCPI classiques, ces sociétés investissent des montants sans commune mesure que ce que peut faire un particulier ; outre le fait que cela leur permet d’acquérir de nombreux logements, ces sociétés disposent d’un levier pour réduire les prix d’achat et améliorer la rentabilité des opérations réalisées. La diversification et la mutualisation des risques en termes de localisation dans les SCPI Scellier est d’autant plus intéressante que, lors d’une acquisition en direct, l’investisseur ne peut acquérir qu’un seul bien ; à cet égard, encore faut-il que ce bien puisse se louer, à défaut la réduction d’impôt ne pourrait être obtenue.

2.A cela s’ajoute l’absence de soucis de gestion des biens, puisque celle-ci est déléguée à des professionnels de l’immobilier, qui se chargent notamment de la mise en location, des relations avec les locataires et du suivi des travaux.

3.Bien que l’investisseur soit soumis au plafond de 300 000 euros de souscription de parts, la SCPI peut investir dans des régions comme l’Ile-de-France où le montant d’acquisition unitaire dépasse rapidement le plafond des 300 000 euros, ce qui présente un atout en termes de valorisation du patrimoine.

4.Autre avantage, l’investissement en SCPI, accessible à partir de quelques milliers d’euros, permet d’ajuster le montant de la souscription au montant de la réduction d’impôt souhaitée. Il est par ailleurs tout à fait possible pour un investisseur de souscrire des parts de plusieurs SCPI en plusieurs fois au cours d’une même année, dans la limite d’un montant total de souscription de 300 000 euros, sans incidence sur le bénéfice de la réduction d’impôt.

5.Sur le plan fiscal, la solution SCPI permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt immédiate – et sans prorata temporis - au titre de l’année de souscription des parts (soit en 2011 au titre des revenus de 2010) ; en revanche, dans une opération en direct, l’avantage fiscal ne s’applique qu’à la date d’achèvement de la construction. Dans un contexte de pénurie de biens immobiliers résidentiels livrables en 2010, cet avantage n’en prend que plus d’importance.

6. Il importe de souligner que divers aménagements ont été apportés au dispositif Scellier par la loi de finances pour 2010. Si le taux de la réduction d’impôt reste fixé à 25% jusqu’au 31 décembre 2010, une diminution progressive des taux est prévue : sauf pour les logements respectant un niveau supérieur de performance énergétique, le taux de la réduction d’impôt pour les autres biens (ainsi que les souscriptions de parts de SCPI) sera de 15% en 2011 et de 10% en 2012. L’année 2010 constitue donc la dernière « belle » année du dispositif Scellier. Or, dans l’hypothèse d’une acquisition en direct, la date de réalisation de l’investissement à retenir pour l’appréciation du taux applicable est celle de la signature de l’acte authentique d’achat en cas d’acquisition d’un logement neuf achevé ou en l’état futur d’achèvement, alors que la date à considérer dans la solution SCPI est celle de la souscription des parts.

L’avis d’ELYSEE-VENDÔME : il existe actuellement sur le marché une douzaine de SCPI Scellier : toutes ne présentent pas, bien entendu, les mêmes qualités. Nous avons sélectionné une SCPI dont les actifs seront investis en Ile-de-France, où la demande locative est forte et les loyers élevés : n’hésitez pas à consulter nos conseillers pour en savoir plus.