Ingénierie et stratégie patrimoniale - gestion privée - gestion de fortune - GROUPE ÉLYSÉE-VENDÔME

En 2007, le marché de l’immobilier d’entreprise a marqué un record en France, tant en termes de collecte placée que d’investissements, y compris aux 3ème et 4ème trimestres. Les SCPI ont collecté encore 1,39 milliard d’euros, pour atteindre une capitalisation totale de 17,23 milliards d’euros. Les raisons de ce succès : elles ont obtenu un rendement moyen de 6 % et une performance moyenne de 12,85 %.
Mais au-delà de l’année 2007,ce placement peut-il rivaliser avec la régularité des fonds en euros ou le dynamisme des actions ? Faut-il investir aujourd’hui ? En direct, via l’assurance-vie, à crédit ou par le biais d’un démembrement de propriété ?

Voici quelques éléments de réponse.

Conclusion : les SCPI sont toujours classées au 1er ou au 2ème rang, quelle que soit la période de comparaison !

Qu’en sera-t-il en 2008 et au-delà ?

Au niveau macro-économique, l’année 2007 restera marquée par la crise du « subprime US », puis par la crise financière généralisée qui a suivie. Depuis le début 2008, le nombre de transactions dans l’immobilier d’entreprises s’est ralenti car :
• il y a beaucoup moins d’opérations à crédit (hausse des taux, frilosité des banques),
• les vendeurs ne se sont pas décidés à baisser leur prix.
Dans ce contexte, les SCPI, qui investissent cash, peuvent acquérir des biens immobiliers avec de meilleurs rendements que l’année dernière. De plus, celles d’entre elles qui se sont constituées depuis de nombreuses années distribuent un revenu qui repose sur des centaines de locataires. Grâce à cette forte mutualisation et à d’excellents taux d’occupation (95 % en moyenne en 2007), les loyers en cours sont sécurisés sur toute la durée des baux et les renouvellements offrent des potentiels d’appréciation.

Conclusion : cette fois encore, les SCPI arrivent en tête !

Nous avons interrogé M. Christian FLAMMARION, fondateur d’IMMORENTE, considérée comme une des meilleures SCPI de rendement depuis près de 20 ans
E.V. : Monsieur FLAMMARION, quelle est votre vision aujourd’huidu marché immobilier ?
C.F. : Les conséquences de la crise bancaire liée aux crédits « subprime » devraient être limitées pour le marché immobilier français. Il convient néanmoins de distinguer les trois grands « marchés » immobiliers : Les logements : A court terme, le secteur de l’habitat sera le plus touché en raison des stocks importants de logements neufs invendus (11 à 12 mois de ventes), de la hausse des taux d’intérêt (90 % des achats de logements s’effectuent à crédit) et du pouvoir d’achat en baisse des ménages. A moyen et long terme, les fondamentaux restent néanmoins bons, en raison d’un volume limité de constructions et du maintien des besoins liés à la croissance de la population. Les bureaux : A court terme, les stocks de bureaux sont très modérés (2 450 000 m2 en Ile de France). A moyen terme, il existe plusieurs facteurs de soutien : la reprise probable de la croissance économique, la qualité du marché de l’investissement en immobilier d’entreprises en France qui est un des marchés mondiaux les plus actifs et les plus structurés, et la prise en compte croissante des préoccupations de développement durable et d’environnement.
Les commerces : Il ne devrait pas y avoir d’incidence notable à court terme, malgré le tassement, voir la baisse de la consommation. (la valeur du « droit au bail » détenue par les commerçants tient lieu de variable d’ajustement). A moyen et long terme, les perspectives restent favorables grâce à l’accroissement de la population, au transfert de l’épargne vers la consommation, et aux demandes fortes des enseignes spécialisées. Il est également intéressant de noter le déplacement des lieux de consommation vers les régions les plus riches et en expansion démographique, ainsi qu’un retour vers le centre ville (vieillissement de la population, coût des transports).
E.V. : Face à cette situation, quels sont les avantages compétitifs des SCPI ?
C.F. : Pour les SCPI et particulièrement pour les fonds gérés par SOFIDY, la situation actuelle offre de nouvelles opportunités d’investissement dans des conditions avantageuses :
• des enseignes vendent leurs murs (à titre d’exemple, l’achat fin 2007 par Immorente d’un portefeuille d’agences bancaires louées à Caixa/Boursorama/Société Générale et Crédit du Nord),
• les banques activent les « covenants » des contrats de crédit immobilier, conduisant des fonds immobiliers à céder rapidement leurs actifs,
• les banques ont « fermé le robinet du crédit » auquel s’abreuvaient les fonds spéculatifs. On assiste donc à une baisse de la concurrence et à une hausse des rendements d’où un net avantage des SCPI qui financent leurs investissements avec un recours limité au crédit. Dans ces circonstances, Sofidy profite au demeurant de sa position forte sur la « niche » des petits locaux commerciaux ou tertiaires.
E.V. : Les SCPI pourraient-elles connaître des baisses de valeurs comme dans les années 1990 ?
C.F. : Nul ne peut prédire l’avenir ! Néanmoins, avec le recul, la situation immobilière du début des années 90 présentait des caractéristiques différentes :
• les stocks de bureaux étaient très importants, • à cette époque le marché de l’immobilier était très spéculatif,
• les expertises immobilières étaient très « optimistes » voire excessives.
Les différents acteurs (promoteurs, marchands de biens, banques, experts) ont,
semble-t-il, retenu la leçon, et je ne vois pas, à court terme, de correction significative des valeurs de parts, particulièrement sur le marché des murs de commerces qui conserve, de notre point de vue,le statut de « valeur refuge ».
E.V. : Et les rendements ?
C.F. : Les rendements devraient également se maintenir, aidés en cela par les évolutions indicielles locatives, la poursuite du travail de déplafonnement des loyers des murs de commerces et par les acquisitions de nouveaux actifs réalisées à des conditions plus avantageuses.

Quels sont les options à privilégier pour investir en parts de SCPI de rendement aujourd’hui ?

Si les qualités des SCPI vous attirent, plusieurs modalités d’acquisition sont possibles, suivant votre situation patrimoniale, vos objectifs et votre fiscalité. Voici un schéma qui pourra vous donner quelques pistes de réflexion et solutions les plus courantes.

Mais nous ne saurions que trop vous recommander d’en parler avec votre Conseil en Gestion de Patrimoine, d’autant plus que toutes les SCPI ne présentent pas les mêmes qualités. Il convient d’être sélectif, ce qui n’est possible que si votre Conseil est compétent et indépendant ! Consultez nos experts et demandez notre selection de SCPI.