Ingénierie et stratégie patrimoniale - gestion privée - gestion de fortune - GROUPE ÉLYSÉE-VENDÔME

Après huit années sans changement notable, le régime de taxation des plus-values immobilières a fait l’objet d’importantes modifications (cf. notre article du 14 septembre 2011), dont la principale entrera en vigueur le 1er février 2012. A compter de cette date, l’exonération totale des plus-values ne sera acquise qu’au bout de trente ans de détention, au lieu de quinze actuellement.

En outre, pour toutes les ventes réalisées depuis le 1er octobre 2011, le taux global d’imposition des plus-values s’établit à 32,5% (19% d’impôt proportionnel et 13,5% de prélèvements sociaux).

Face à cet alourdissement de la fiscalité, il nous paraît donc utile de faire le point sur les principaux cas d’exonération susceptibles d’être mis à profit par les particuliers pour éviter cette taxation.

Avant de passer en revue ces cas d’exonération, il convient de rappeler que seules les cessions à titre onéreux – ventes, échanges, apports en société – déclenchent la taxation des plus-values ; en revanche, les donations permettent non seulement d’échapper à cette taxation mais aussi de « purger » les plus-values latentes. En effet, si le donataire revend le bien au même prix que la valeur déclarée au jour de la donation, sa plus-value sera égale à zéro et il n’aura aucun impôt à payer.

1/ Cession de la résidence principale

La réforme n’a pas remis en cause l’exonération dont bénéficie la cession de la résidence principale. Dès lors, la tentation peut être grande, pour bénéficier de cette exonération, de transformer sa résidence secondaire en résidence principale avant de la céder. Toutefois, nous mettons en garde contre les fausses « transformations » ; aux yeux du fisc, sont considérées comme résidences principales les immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. Il s’ensuit que pour bénéficier de l’exonération, ce dernier devra prouver qu’il a réellement résidé dans le bien cédé pendant la majeure partie de l’année.

En cas d’acquisition de la nouvelle résidence principale alors que l’ancienne n’est pas encore vendue, le fisc admet que l’exonération puisse s’appliquer si la vente intervient dans un délai normal (un an) et si, pendant ce temps, le bien n’a été ni loué ni occupé gratuitement.

Dans l’hypothèse d’un bien cédé par des époux, des partenaires d’un Pacs ou des concubins séparés ou divorcés, le fisc admet que l’exonération puisse également bénéficier à celui qui a quitté le logement si les deux conditions suivantes sont réunies : le bien constituait la résidence principale du couple au moment du divorce ou de la séparation / il a été occupé par l’ex-époux ou l’ex-concubin jusqu’à sa mise ne vente.

2/ Ventes n’excédant pas 15 000 euros

Les plus-values sont exonérées lorsque le prix de cession du bien est inférieur ou égal à 15 000 euros. En cas de cession d’un bien détenu en indivision, ce montant s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise. A noter que ce plafond s’apprécie bien par bien et non pas annuellement.

3/ Opérations d’expropriation et de remembrement

Sous certaines conditions, les plus-values réalisées lors d’opérations d’expropriation et de remembrement peuvent être exonérées d’impôt.

4/ Titulaires de pensions de retraite ou de carte d’invalidité

Ces personnes peuvent échapper à la taxation des plus-values immobilières à la double condition, au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, de ne pas être passibles de l’ISF et d’avoir un revenu fiscal de référence ne dépassant pas un certain seuil.

5/ Nouveautés prévues dans le cadre du projet de loi de finances pour 2012

Un amendement voté par les députés prévoit, au bénéfice des personnes âgées ayant quitté leur logement pour une maison de retraite médicalisée et qui vendent leur logement pour couvrir les frais de résidence, de conserver le régime d’exonération des plus-values liées à la résidence principale pendant un délai maximal de deux ans dès lors qu’au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, elles ne sont pas passibles de l’ISF et n’ont pas un revenu fiscal de référence excédant un certain plafond.

Ce dispositif serait également applicable aux adultes handicapés entrant dans un établissement spécialisé.

Un autre amendement à la loi de finances pour 2012 prévoit l’exonération des plus-values en cas de première cession d’une résidence secondaire pour les ménages qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale.

Notons enfin que les sénateurs ont décidé de proroger jusqu’au 31 décembre 2013 l’exonération des plus-value résultant de cessions réalisées au profit d’organismes en charge du logement social.